פסק-דין בתיק עש"א 321-03-09

1.         בפניי ערעורים הדדיים (שהדיון בהם אוחד), על שומה מכרעת של השמאית הגב' לילך בן פורת מיום 11.1.09 (להלן: "השמאית" ו" השומה" בהתאמה).

            מצד אחד מערערים חלק מבעלי הקרקע (להלן: "הבעלים"), ומצד שני מערערת הועדה המקומית לתכנון ובניה קרית אתא (להלן: "הועדה").

המשיב לשני הערעורים הינו, בין היתר, כונס הנכסים שמונה לצורך מכירת הקרקע נשוא השומה, עו"ד אביתר גושן (להלן: "הכונס").

כן בפני בקשת הכונס לבטל את החיוב בריבית על היטל ההשבחה.

2.         הבעלים והועדה הגישו את סיכומיהם לאחר עיכובים. הכונס לא הגיש  סיכומים, למרות שחלף המועד (ראה החלטות בית המשפט מימים 1.2.11, 23.8.11). לאור חלוף הזמן, יש מקום ליתן פסק דין. משהוגשו  כתבי טענות על ידי הצדדים והתקיימו דיונים בערעורים, יש מקום ליתן פסק דין לגופו של עניין.

3.         העובדות הרלוונטיות מפורטות היטב בשומה  ואיני מוצא מקום לחזור עליהן. עם זאת למען הנוחות יצוין כלהלן: מדובר במקרקעין הידועים כחלקה 16 בגוש 11612 בשטח רשום של 2,445 מ"ר, הנמצאים ברחוב התעשייה, באזור התעשייה שבקרית אתא (להלן: "המקרקעין"). המקרקעין אינם מבונים. ביום 27.6.07 המקרקעין נמכרו על ידי הכונס (שמונה על ידי בית המשפט בהליך אחר) בשם הבעלים לרוכש צד ג' תמורת 525,000 ש"ח בצירוף מע"מ. בעקבות עסקה זו הוצאה השומה נשוא הליך זה. שמאי הועדה העריך את ההשבחה של המקרקעין בסך 1,209,460 ש"ח ומזה נגזר היטל השבחה של 604,730 ש"ח. שמאי מטעם הכונס (שכאמור פעל בשם כל הבעלים), העריך שכלל לא הייתה  את ההשבחה לכל היותר  של  73,400 ש"ח, ומזה נגזר היטל השבחה של 36,700 ש"ח.

4.         השמאות המכריעה קבעה השבחה בסך 317,312 ש"ח, ולפיכך ההיטל נקבע על סך 158,656 ש"ח.כאמור, הבעלים מצד אחד והועדה מצד שני, מערערים על קביעה זו. בנוסף, הכונס טוען שיש לבטל את חיוב הריבית על ההיטל.

5.         הבעלים טוענים שלא הייתה להם אפשרות להביא טענותיהם בפני השמאית מאחר והכונס לא אפשר להם לעשות זאת. כן הם טוענים, שהשומה הייתה בלתי סבירה, מנותקת מהמציאות (לאור העסקה) וכי היא לא לוקחת בחשבון שהתוכנית המאוחרת (כ/155 ג') למעשה לא השביחה כמעט את המקרקעין לעומת תוכנית קודמת (כ/150), אלא שלכל היותר הגבירה מעט את זמינות זכויות הבניה. בקשר להגדלת זכויות הבניה נטען, שבנסיבות העניין הדבר כמעט ולא העלה את הערך. כן נטען ששווי המקרקעין לפי התוכניות האחרונות כבר שיקף את רוב זכויות הבניה שעוגנו בה. כן טוענים הבעלים שהכונס פעל בניגוד לדעתם, בניגוד לרצונם בלי שיש להם אמון בו, ואף מוצאים פגמים בתהליך מינויו. מכל הטעמים האלה, לטענת הבעלים, יש לבטל את השומה ולבטל את חיובם בהיטל ההשבחה (אשר שולם מקופת הכינוס).

6.         הועדה טוענת שיש בשומה טעות מהותית, שהינה בבחינת טעות משפטית, המצדיקה את התערבות בית המשפט.

7.         לטענתה מאז שנת 2000, בהתאם לפסק דין של בית המשפט, היא הפסיקה לתת היתרי בנייה על סמך תוכנית כ/150, שמחייב תכנון מפורט בקרקע. לטענתה רק משאושרה תוכנית כ/155 ג', ניתן היה לממש זכויות בניה בקרקע, בהיקף רחב יותר כפי שנקבעו בתוכנית זו. לכן טעתה השמאית בכך שהתייחסה לנוהל קודם של מתן היתרים על סמך תוכנית כ/150, דבר שהוביל אותה להערכה לא נכונה של ערך הקרקע לפי אישור התוכנית האחרונה. כן לטענתה, השמאית טעתה בכך שסברה שניתן היה לקבל היתר בניה לפני אישור תוכנית נ/155 ג' על סמך תוכנית נקודתית. לפיכך טוענת הועדה שיש לבטל את השומה, ולהורות לשמאית להוציא שומה חדשה לאחר קביעה חדשה של שווי המקרקעין בהתחשב בשיקולים הנכונים.

הכונס אינו מערער על השומה. עם זאת הכונס טוען שיש לבטל את חיוב הריבית וזאת משני טעמים. לטענתו השומה עליה התבססה הוועדה היתה  בלתי סבירה לחלוטין ולמעשה מופרכת על פניה. לטענתו מדובר בשומה שקבעה השבחה למעלה מסכום התמורה שהתקבלה עבור המקרקעין, והיטל השבחה של כ- 120% מהתמורה. כן לטענתו, היו עיכובים רבים בבירור השומה המכרעת, עקב התנהלות הועדה. בנסיבות אלה טען הכונס, שאין מקום לחייב ריבית על ההיטל ששולם. בהקשר זה הכונס מציין, שרוכש המקרקעין (צד ג') שלם בסופו של דבר את הריבית מתוך כיסו, על מנת להקטין את נזקיו, ועל מנת שיוכל לקבל היתר בנייה. עם זאת הכונס דרש באופן מיידי את החזר התשלום מהוועדה.

8.         כל הצדדים הגיבו לטענות הצדדים האחרים באמצעות כתבי טענות שהוגשו לתיק בית המשפט וכן טענו במסגרת של הדיונים שהתקיימו.

דיון

9.         אני דוחה את  טענת הבעלים, שלא ניתנה להם הזדמנות לטעון בפני השמאית. כונס הנכסים מונה על ידי בית המשפט לצורך מכירת המקרקעין והוא בא בנעליהם לכל דבר ועניין, לרבות ההליכים בדבר קביעת היטל ההשבחה. כונס הנכסים הביא מטעם הבעלים שומה נגדית וטען בפני השמאית המכריעה. התנהל הליך תקין בפני השמאית והכונס לא מעלה כל טענה בעניין. יש לראות את פעולות הכונס כפעולות הבעלים ולפיכך, זכויותיהם הדיוניות לא נפגעו.

10.       הבעלים (המערערים בהליך זה), היו במחלוקת עם הכונס מזה זמן רב, ואף טענו שהוא פועל בניגוד לרצונם ופוגע בזכויותיהם. כל זאת עוד לפני הוצאות השומה. היה באפשרות הבעלים לנקוט בהליך משפטי מתאים לצורך הגנה על זכויותיהם, בכל הקשור למינוי ולפעולת הכונס. משלא עשו כן, הם אינם יכולים לערער על פעולות הכונס במסגרת הליך זה.

11.       הטענה המרכזית של הבעלים נגד השומה היא, שכלל לא הייתה השבחה. זאת בהתבסס על התמורה שהתקבלה בפועל, המשקף ערך קרקע במצב חדש של 53 דולר/מ"ר, לעומת ערך קרקע במצב קודם שנקבע ע"י השמאית של 60 דולר/מ"ר (הנתון האחרון אף מקובל ע"י הועדה). לטענתם השמאית לא הייתה רשאית להתייחס לנתון תיאורטי של ערך קרקע במצב חדש בגובה של 90 דולר/מ"ר, והיה עליה לקבל את הנתון של העסקה בפועל, מה גם שהעסקה אושרה ע"י ביהמ"ש שמינה את כונס הנכסים.

12.       אינני מקבל טענה זו. התוכנית החדשה הגדילה מאוד את זכות הבנייה ושיפרה את זמינותם. אני מקבל את קביעת השמאית, שתוכנית זו השביחה את המקרקעין. כמו כן שעור ההשבחה שנקבע על ידה הינו סביר והינו עניין שמאי שאין ביהמ"ש מתערב בו. אין מקום לעשות השוואה, כטענת הבעלים, בין ערך לפי תמורה שהתקבלה בפועל לבין ערך קודם לפי קביעה שהיא על בסיס הערכה. לא ניתן אלא להניח שלולא התוכנית המשביחה הבעלים היו מקבלים בפועל תמורה הנמוכה בהרבה מתמורה המוערכת של ערך קרקע קודם.

            לפיכך אם מתייחסים לערך קרקע במצב חדש לפי התמורה שהתקבלה בפועל, יש להשוותה לתמורה שהייתה מתקבלת אילו נמכרה בפועל במצב קודם, וכאמור יש להניח שהיא הייתה נמוכה בהרבה מ 60 דולר/מ"ר. אם נתוני המקרקעין הספציפיים הובילו לעסקה בערך הנמוך ממגרשים אחרים בסביבה במצב חדש, יש להניח שכך היה קורה גם במצב הקודם.

13.       אני דוחה את יתר טענות הבעלים כנגד השומה. טענות אלה מתיחסות לעניינים שמאיים שביהמ"ש אינו  מתערב בהם. השומה הינה מפורטת, יסודית ונראית על פניה כלוקחת בחשבון  את השיקולים הרלונטיים, כמו גם מאוזנת. אני מודע לכך שההיטל הינו בשיעור גבוה יחסית לתמורה שהתקבלה בסופו של דבר על המקרקעין, אך לא הובאו בפני בית המשפט נתונים המצדיקים לבטל אותה.